De Nieuwe Vaart

Met de auto de lucht in 
Dubbel ruimte gebruik en flexibel casco en gevel

Wie rijdend op een willekeurig stuk snelweg uit het raam kijkt, ziet vaak grote bedrijfspanden op enorme stukken grond. Een bedrijfspand laat zich nu eenmaal het voordeligst uitsmeren over een flinke oppervlakte. Maar ruimte wordt schaarser en de overheid kritischer. Stadsdeel Zeeburg zocht voor het voormalig Hoogoven-terrein aan de Cruquiusweg naar een ontwerp dat intensief de beschikbare ruimte gebruikte. Het Amsterdamse architectenbureau BNB won de prijsvraag en leverde 26 februari 2009 bedrijvencentrum De Nieuwe Vaart op. De Nieuwe Vaart laat een unieke toepassing zien van een ‘tweede maaiveld’. Bedrijfsunits op de verdiepingen zijn hierdoor voorondernemers net zo bruikbaar als units op de begane grond. Dit tweede maaiveld ontstaat door het toepassen van een platform op ruim zeven meter hoogte, compleet met een volwaardige rijbaan en parkeerplaatsen. Laden, lossen, productie, opslag en het stallen van rollend materieel zijn zo ook op de eerste verdieping geen probleem.
Naast 65 segmenten zijn in het gebouw op strategische plekken 6 woningen opgenomen. Deze bedrijfswoningen op de hoeken verhogen de sociale controle op de omgeving aanzienlijk. In combinatie met intensief ruimtegebruik symboliseert De Nieuwe Vaart zo de revitalisatie van het verouderde bedrijventerrein. het stadsdeel verwacht dan ook dat de Cruquius de komende jaren uitgroeit tot een van de meest toonaangevende bedrijventerreinen van Amsterdam.

De Nieuwe Vaart – toelichting

Ontwerp
In 2001 schreef stadsdeel Zeeburg in Amsterdam een prijsvraag uit voor een bedrijvencentrum op het voormalig Hoogoven-terrein aan de Cruquiusweg. Belangrijkste thema was het intensief gebruiken van ruimte. Daarnaast zou het gebouw een voorbeeldfunctie krijgen voor het revitaliseren van het verouderde bedrijventerrein tegenover Borneo Sporenburg aan de Entrepothaven in Amsterdam.

Bedrijfsruimte binnen het mkb
Het gebouw bestaat uit 65 bedrijfsunits en 6 woningen verdeeld over 4 bouwlagen en meet ca. 18.000 m². De kavel heeft een oppervlakte van ca. 9000 m² de FSI (Floor Space Index) bedraagt dus 2.
Bedrijfsruimte op de beganegrond  is voor een ondernemer veel bruikbaarder dan de verdiepingen. Dit houdt verband met laden en lossen, productie en opslag van zware artikelen, het stallen van rollend materieel en het gevoel van een ‘voet aan de grond’. Eén verdieping is nog vaak goed te gebruiken voor administratie, kantine, overleg etc. Deze randvoorwaarden maken het stapelen van bedrijfsruimten over meer dan twee bouwlagen ongewenst.

Gebouw de Nieuwe Vaart
Om het stapelen van de bedrijfsunits in meerdere lagen toch mogelijk te maken is een 2e maaiveld op 7,4 meter hoogte geïntroduceerd. Via een hellingbaan kan het verhoogde terrein per auto worden bereikt. Het 2e maaiveld fungeert als een platform waaraan de ingangen van bedrijfsruimten liggen, het is royaal uitgevoerd en biedt plaats aan een volwaardige rijbaan voorzien van dwarsparkeren. Op vier strategische punten in het complex zijn (bedrijfs)woningen gepositioneerd om de sociale controle te verhogen. Bij conventionele bedrijfsgebouwen bedraagt de FSI, ongeveer 1, gebouw De Nieuwe Vaart verdubbelt deze dichtheid.

Flexibiliteit
Het gebouw heeft diverse ingrepen die het voor de toekomst zeer duurzaam maken. Hiervoor is ingezet op flexibiliteit. De unit hoogte is met 7 meter royaal genoeg voor een tussenvloer. Het prefab betonnen casco voorzien van grote openingen die waar nodig flexibel zijn dichtgezet met fontanel wanden. Hiermee kunnen op eenvoudige wijze segmenten van voor naar achter, van links en rechts en naar boven of onder gekoppeld worden (tot wel 4 lagen). Alle segmenten hebben een eigen ontsluiting waarbij de segmenten op de beganegrond en op de 2e verdieping een pp hebben voor de unit zoals gewenst bij bedrijfsgebouwen. Zo kan er direct in de unit geladen en gelost worden. Ook op 7 meter hoogte.

Flexibiliteit casco en gevel – toelichting

Flexibiliteit casco en ontsluiting – toelichting

Gevel
Naast deze ingreep in het casco is er ook voor gezorgd dat met veranderend gebruik in de toekomst de gevel mee kan veranderen. Hiervoor is de gevel over het gehele gebouw verdeeld in gelijke kaders waarbij je vrij bent een eigen invulling te geven, afhankelijk van het gebruik. Van deze invullingen liggen de blauwdrukken bij de VVE en deze mogen zonder tussenkomst van de gemeente of welstand worden uitgewisseld. Voor alle soort gebruik is een gevel element ontworpen. Hiermee blijft het uiterlijk van het gebouw ook in de toekomst gegarandeerd.

Gebruikers
Opvallend is de diversiteit van gebruikers/eigenaren die momenteel in het pand zitten. 2 garages, een sportclub, een cateringbedrijf, Pieters bouwtechniek, casting bureaus, diverse architecten- en ontwerpbureaus, brouwerij het IJ, bootverkoop, mode, showroom, een aannemer, een winkel voor beddengoed, etc.

In het ontwerp is de beschikbare ruimte verdubbeld door de introductie van een tweede maaiveld op een hoogte van 7,4 meter. Gewoonlijk bestaat een bedrijfsgebouw uit maximaal twee verdiepingen. In het geval van De Nieuwe Vaart besloten de architecten om de standaardopzet van het bedrijfsgebouw te verdubbelen en uit elkaar te schuiven, waardoor aan de buitenkant een overstek ontstond en op het tweede maaiveld een grote binnenruimte gerealiseerd kon worden. Het gebouw heeft een voor een bedrijfsgebouw uitzonderlijk hoge Floor Space Index (FSI) van 2,0. Het gemiddelde ligt op 0,9. De dakbedekking van het maaiveld bestaat uit betonnen tegels die, al brekend, waarschuwen wanneer een kleine vrachtwagen het maximum gewicht overschrijdt. De betonnen tegels zijn ook eenvoudiger te repareren dan asfalt.

Het ontwerp staat, naast verdichting, ook in het teken van diversiteit. Met bedrijfsruimten die qua afmetingen variëren en zo nodig te koppelen te zijn, hoopten de architecten een gevarieerde groep gebruikers aan te spreken. Architect Martijn Bleichrodt ziet diversiteit van de huurders als een belangrijke eigenschap die nieuwe ontwikkelingen in gang zet en de sociale cohesie onder de huurders bevordert.

opdrachtgever: Project Zeeburg Amsterdam c.v.

adres: Cruquiusweg, Amsterdam

oplevering: 2006